Спори щодо визнання правочинів недійсними

1. Іпотека виникає відповідно до Закону України від 19 червня 2003 р. № 979-IV "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" та Закону України від 5 червня 2003 р. № 898-IV "Про іпотеку" щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Установивши, що майнові права на квартиру в незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена замовником за договором будівельного підряду, відповідно до положень Закону України від 5 червня 2003 р. № 898-IV "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) не могли бути предметом застави, а отже, іпотекодавець неправомірно передав в іпотеку зазначені майнові права, суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що договір іпотеки, який укладено без згоди позивачів на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, є недійсним у силу ст.ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 зазначеного Кодексу та ст. 5 Закону України від 5 червня 2003 р. № 898-IV "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час укладення спірного договору іпотеки) (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013 р. у справі № 6-168цс12).

2. Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже, є правочином.

Оскільки відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, то така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені ч.ч. 1 - 3 та 6 ст. 203 ЦК України (ч. 1 ст. 215 цього Кодексу).

Підставою для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 р. № 68/5 (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 13 лютого 2013 р. у справі № 6-174цс12).

3. У статті 5 Закону України від 5 червня 2003 р. № 898-IV "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною з 12 травня 2006 р. до 14 січня 2009 р.) визначено вичерпний перелік об'єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

З огляду на положення цієї норми та впродовж указаного періоду майнові права на окремі приміщення в житловому будинку не могли бути предметом іпотеки (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 17 квітня 2013 р. у справі № 6-8цс13).

4. Відповідно до положень ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, є іпотекою.

Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (ч. 2 ст. 583 зазначеного Кодексу).

Майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Виконання грошових зобов'язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об'єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, який вчинив дії щодо набуття права власності на об'єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України від 5 червня 2003 р. № 898-IV "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною з 23 лютого 2006 р. до 25 грудня 2008 р.) (постанови Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України: від 3 квітня 2013 р. у справі № 6-21цс13; від 12 червня 2013 року у справі № 6-45цс13).

5. Майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Виконання замовником свого грошового зобов'язання за договором будівельного підряду (наприклад, повна сплата вартості об'єкта будівництва) є вчиненням дії, спрямованої на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.

Оскільки майнові права на квартиру в незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена замовником за договором будівельного підряду, відповідно до положень Закону України від 5 червня 2003 р. № 898-IV "Про іпотеку" (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) не могли бути предметом застави, підрядник неправомірно передав в іпотеку зазначені майнові права, а тому договір іпотеки, який укладено без згоди позивача на передачу майнових прав на спірну квартиру в іпотеку, є недійсним у силу ст.ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України від 5 червня 2003 р. № 898-IV "Про іпотеку" (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 15 травня 2013 р. у справі № 6-36цс13).

6. Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно зі ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов'язків для сторін.

Договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013 р. у справі № 6-162цс12).

7. Договір купівлі-продажу нежитлового будинку в силу ст. 657 ЦК України (у редакції, яка була чинною станом на 3 липня 2012 р.) підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не може бути визнаний судом дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210 та 640 ЦК України (у редакції, яка була чинною станом на 3 липня 2012 р.) пов'язується з державною реєстрацією правочину, а тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов'язків для сторін.

Однією з умов визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення правочину. Встановлення факту втрати продавцем правовстановлюючого документа на предмет відчуження за договором не може бути підставою для визнання договору дійсним (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 19 червня 2013 р. у справі № 6-49цс13).