Перевод жилого фонда в нежилой

Размещение магазинов, офисов, медицинских кабинетов и т.д. в перепланированных или переоборудованных квартирах является на сегодняшний день достаточно распостраненной практикой.

Процедура перевода жилого фонда в нежилой регулируется Конституцией Украины, Жилищным кодексом Украинской РСР (ЖКУ), Кодексом Украины об административных правонарушениях (КУоАП), Хозяйственным процессуальным кодексом Украины (ХПКУ), Гражданский кодекс Украины (ГКУ), законы Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", "Об основах градостроения", "Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения", "Об объединении совладельцев многоквартирного дома", Положением о порядке обследования состояния жилых домов с целью восстановления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания № 189, Правилами пользования помещениями жилых домов № 572, Санитарными нормами производственного шума, ультразвука и инфразвука ДСН 3.3.6.037-99 № 37, Положением о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ, утвержденное приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины № 273, Порядком перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве № 1825, письмами Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины (Госстрой) №5/2-6 от 05.01.2001 г., №5/3-564 от 02.08.2001 г., №5/3-114 от 12.02.2002 г. (далее - Письмо №5/2-6, Письмо №5/3-564 и Письмо №5/3-114, соответственно).

К жилому фонду относятся: государственные жилые дома; помещения, принадлежащие общественному жилищному фонду: кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим организациям; дома жилищно - строительных кооперативов; жилые комплексы (части домов), которыми владеют лица на праве частной собственности; квартиры, предоставленные государством для социальной защиты. Следовательно, жилым фондом является совокупность помещений независимо от формы собственности: жилых и специальных домов (общежитий, домов-интернатов для граждан пожилого возраста и инвалидов, детских домов, интернатов при школах), квартир, усадебных жилых домов, служебных жилых помещений и других площадей в строениях, предназначенных для проживания. К данному фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.

В состав жилого фонда также не входят дачные, летние усадебные домики, спортивные и туристические базы, отели, кемпинги, санатории, дома отдыха, пансионаты, дома для приезжих, железнодорожные вагоны и другие строения и помещения, которые используются для сезонного и временного проживания.

На сегодняшний день возможность перевода жилых помещений в нежилые предусмотрена статьями 7 и 8 ЖКУ. Исходя из положений ч. 2 ст. 7 ЖКУ, перевод жилых площадей в нежилые осуществляется на основании решения органов, которые исполняют функции исполнительных органов Верховного Совета Автономной Республики Крым, областных, Киевского и Севастопольского городских советов. Именно на основании их решений неприспособленные для проживания жилые дома и помещения переоборудуют для использования с другой целью или идут под снос. Если неприспособленные для проживания помещения принадлежат домам жилищно-строительных кооперативов, тогда их переоборудование в нежилые осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива, утвержденного исполнительным комитетом областного, городского, районного в городе совета.

В соответствии со ст. 8 ЖКУ, перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в зданиях государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях (их перечень ЖКУ не устанавливает) такой перевод может осуществляться на основании предложений соответствующих министерств, госкомитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций. Законодательством Украины не предусмотрена отдельная норма права относительно порядка перевода из жилого фонда в нежилой приватизированной квартиры. Владелец приватизированного жилья имеет право распорядиться квартирой по своему усмотрению.

Для обеспечения эффективного использования подобных площадей и управления ими, владельцы жилья могут создавать общества или объединения индивидуальных владельцев квартир и домов. Если в многоквартирном доме приватизировано не все жилье, между обществом индивидуальных владельцев квартир и владельцами неприватизированных помещений заключается договор о совместном владении домом и паевом участии в расходах на его содержание. Владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства, которые передаются в собственность бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Понятие вспомогательных помещений (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и т. д.) определено законом "Об объединении совладельцев многоквартирного дома". Они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей. Статьей 26 закона определено, что при необходимости может быть осуществлен перевод помещения в нежилое на срок действия договора аренды или постоянно в порядке, установленном законодательством. Однако не допускается передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и других видов деятельности, если это будет противоречить нормам использования помещений в жилых домах и наносить вред интересам собственников (пользователей) и окружающей среде.

Согласно с Правилами № 572, переоборудование и перепланирование жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, которые проживают в доме, осуществляется на основании разрешения владельца дома (квартиры) и органа местного самоуправления, выданного в установленном законом порядке. Владелец жилья имеет право по согласованию с членами семьи сдавать в аренду квартиру или комнату и заключать другие договоры в соответствии с законодательством.

Наемщики и арендаторы могут выполнять указанные работы только после получения разрешения владельца дома. Перестройка помещения — это проведение строительных работ, в том числе реконструктивного характера, для перепланировки или переоборудования с целью изменения эксплуатационных свойств помещения при сохранении технико-экономических показателей в пределах габаритов объекта перестройки. Переоборудованием площади является установка, перенос или замена инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или другого оборудования, которое сопровождается внесением изменений в технический паспорт помещения.

Перепланирование проводится с сохранением функционального назначения помещения: перенесение и разборка перегородок, тамбуров, пристройка балконов на уровне первого этажа. Реконструкция помещения — это работы, которые могут осуществляться в комплексе с перепланированием и переоборудованием помещения. Она предусматривает надстройку, пристройки, частичные изменения в отдельных конструкциях или в архитектурном виде дома.

Переоборудование жилищных помещений для использования их с другой целью проводится в случае признания их нежилыми и регулируется Положением № 189. Например, необходимо, чтобы при работе кафе, баров не нарушались Санитарные нормы № 37, а также другие нормы и правила, предусмотренные действующим законодательством Украины. Переведенные в нежилой фонд помещения могут перестраиваться, переоборудоваться, перепланировываться и реконструироваться. Разработку проектной документации на переоборудование и перепланирование квартир необходимо осуществлять в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил и согласовывать с местными органами государственного надзора.

В соответствии со СНиП 08.01-89, помещения общественного назначения могут размещаться в жилых домах на первом, втором и цокольном этажах и должны иметь отдельные входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилищной части дома.

Положением № 273 определено, что решение на выполнение строительных работ является обязательным, которое выдается инспекциями государственного строительного архитектурного контроля, которые одновременно ведут реестр выданных решений. Проектная документация на переоборудование и перепланирование квартир обязательно согласовывается с местными органами государственного надзора. К тому же выполнение таких работ в многоквартирных домах, помещения которых будут использоваться как нежилые, должно осуществляться при согласии собственника и совладельцев дома без ограничения их интересов и прав.

Специальным нормативным актом, регулирующим вопрос перевода жилых помещений в нежилые в г. Киеве, является Порядок №1825, который определяет общие требования к осуществлению процедуры перевода жилых помещений в нежилые, а также основания для такой процедуры.

К общим требованиям относятся: недопустимость перевода помещений из жилого в нежилой фонд для нужд промышленного характера; перевод в нежилой фонд в исключительных случаях возможен по Решению КГГА; перевод жилого помещения в нежилой фонд допустим только в случае, если помещение размещено в цокольном, подвальном, полуподвальном, первом и втором этажах домов, имеющих отдельный вход или при возможности обустроить отдельный вход с согласия всех сособственников жилого дома.

Положения Порядка №1825 указывают на то, что помещения, размещенные в жилых домах, могут использоваться для размещения в них офисов, иных помещений хозяйственного назначения, например магазинов, парикмахерских, салонов и т. п. А в качестве основания для перевода помещения в нежилой фонд Порядок №1825 определяет: признание помещения непригодным для проживания; изменение функционального назначения жилого помещения.

Для того чтобы перевести пригодное для проживания жилое помещение в нежилой фонд (в связи с изменением его функционального назначения) заинтересованному лицу (собственнику помещения) необходимо обратиться с заявлением в Киевскую городскую государственную администрацию, к которому следует приложить такие документы: o нотариально удостоверенная копия правоустанавливающего документа на жилое помещение с регистрационной отметкой БТИ; o технический паспорт жилого помещения (поэтажный план); o справка из ЖЭО (ОСМД, ЖСК и др.) о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован и не проживает; o письменное согласие собственника жилого дома (ОСМД, ЖСК и др.) на дальнейшее его использование, если жилое помещение принадлежит собственнику на праве собственности.

На основании заявления и приложенных к нему документов КГГА дает соответствующие поручения. Главному управлению (ГУ) экономики - заключить договор с собственником жилого помещения на оплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города. Районной госадминистрации (РГА) - рассмотреть заявление собственника на перевод жилого помещения в нежилое и дать письмо-согласие с обоснованием целесообразности такого перевода и дальнейшего его использования. ГУ жилищного хозяйства КГГА - рассмотреть поданные документы собственника и при наличии оснований подготовить проект распоряжения КГГА о переводе жилого помещения в нежилое.

После рассмотрения РГА предоставленных документов и принятия позитивного решения в КГГА отсылается письмо-согласие с обоснованием целесообразности перевода жилого помещения в нежилое как исключение и дальнейшего его использования. После этого Главное управление жилищного хозяйства КГГА готовит проект распоряжения КГГА о переводе жилого помещения в нежилой фонд.

Для осуществления перевода жилого помещения в нежилой фонд в связи с признанием его непригодным для проживания граждан заинтересованному лицу необходимо обратиться в соответствующую РГА с заявлением, к которому следует приложить такие документы: o правоустанавливающие документы на жилое помещение, нотариально удостоверенные, с отметкой БТИ; o справка из БТИ о проценте износа жилого помещения; o заключение проектного института о техническом состоянии жилого помещения и о невозможности проведения капитального ремонта (в случае необходимости); o технический паспорт на жилое помещение (поэтажный план); o справку из ЖЭО (ОСМД, ЖСК или др.) о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован и не проживает, в зависимости от того, кто является собственником жилого дома.

После этого РГА поручает межведомственной комиссии по обследованию состояния жилых помещений изучить предоставленные вместе с заявлением документы, обследовать состояние жилого помещения и составить соответствующий акт. После этого подписанный всеми членами комиссии акт подается в РГА. После принятия позитивного решения издается распоряжение РГА в г. Киеве о признании жилого помещения непригодным для проживания. Копия распоряжения вместе с актом межведомственной комиссии передается собственнику жилого помещения.

После этого для осуществления изменения целевого назначения жилых помещений, признанных непригодными для проживания в них граждан, собственник должен подать в КГГА следующие документы: заявление собственника жилого помещения; копию распоряжения РГА в г. Киеве о признании жилого помещения непригодным для проживания; акт межведомственной комиссии об обследовании технического состояния жилого помещения; справка БТИ о проценте физического износа жилого дома; заключение проектного института о техническом состоянии жилого дома и о невозможности или нецелесообразности проведения его капитального ремонта (в случае необходимости); нотариально удостоверенная копия правоустанавливающего документа на жилое помещение с регистрационной отметкой БТИ; техпаспорт жилого помещения (поэтажный план); справка из ЖЭО (ОСМД, ЖСК и др.) о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован и не проживает; если жилое помещение принадлежит собственнику на праве частной собственности, то необходимо получить письменное согласие собственника жилого дома (ОСМД, ЖСК или др.) на дальнейшее его использование.

При этом КГГА дает поручения ГУ экономики и развития города заключить договор с собственником жилого помещения на оплату паевого взноса на развитие социальной инфраструктуры города. Далее - ГУ жилищного хозяйства КГГА рассмотреть поданные документы собственника жилого помещения и при наличии оснований подготовить проект распоряжения КГГА о переводе жилого помещения в нежилое. РГА в г. Киеве - рассмотреть заявление собственника жилого помещения и, в случае принятия позитивного решения, завизировать подготовленный ГУ жилищного хозяйства КГГА соответствующий проект распоряжения КГГА. Затем ГУ жилищного хозяйства КГГА готовит проект распоряжения КГГА о переводе помещения из жилого фонда в нежилой. Какие помещения могут быть переведены в нежилой фонд Необходимо отметить, что далеко не все жилые помещения в связи с изменением их функционального назначения могут быть переведены в нежилой фонд.

Такие выводы можно сделать на основании писем Госстроя, в которых разъясняется, что частное жилье может быть использовано для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной действующим законодательством деятельности непромышленного характера после принятия соответствующего решения собственником многоэтажного дома и что такие помещения должны быть размещены в цокольном, на первом или втором этажах и обязательно иметь отдельный выход (Письмо №5/3-564).

Проектная документация на переоборудование и перепланирование квартир обязательно должна быть согласована с местными органами государственного надзора. Однако следует обратить внимание на то, что использование нежилого помещения, в котором размещается офис, салон, магазин, не должно наносить вред окружающей среде, нарушать условия проживания граждан в соседних с нежилым помещением квартирах, то есть должны быть гарантированы нормальные, в том числе экологические, условия проживания граждан.

Оформление права собственности на объект, который был переведен из жилого фонда в нежилой, необходимо оформить Свидетельство о праве собственности. В соответствии с нормами Положения о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества, утвержденного Распоряжением КГГА от 31.08.2001 г. №1820 (далее - Положение №1820), оформление права собственности и выдачу свидетельства о праве собственности физическим и юридическим лицам на объекты, переведенные из жилого фонда в нежилой, осуществляет Главное управление коммунальной собственности г. Киева КГГА. Для этого необходимо подать заявление в Главное управление коммунальной собственности г. Киева КГГА, а также материалы текущей технической инвентаризации этого объекта, оформленные в БТИ.

При этом необходимо учесть, что если были какие-либо перепланировки в жилом помещении, то необходимо предоставить разрешения РГА на проведение таковых. Если разрешения нет, то процедура будет отложена до получения разрешения на перепланировку. К заявлению и материалам технической инвентаризации необходимо приложить следующие документы. Физическим лицам: паспорт, иной документ, удостоверяющий личность; справку о присвоении идентификационного кода; доверенность на представителя, если документы подает представитель собственника; номер контактного телефона. Юридическим лицам: свидетельство о государственной регистрации; справку из налоговых органов о постановке на учет как плательщика налогов; справку о внесении юридического лица в ЕДРПОУ; устав или положение о юридическом лице (с изменениями и дополнениями); учредительный договор; документ, подтверждающий полномочия руководителя или доверенность на представителя юридического лица; справку о принятии объекта недвижимости на баланс юридического лица (за подписью руководителя и главного бухгалтера).

Если помещение было переведено в нежилой фонд для размещения дипломатических представительств, консульских учреждений, международных межправительственных организаций, то дополнительно к указанным выше документам необходимо предоставить соответствующую ноту МИДа Украины или письмо коммунального предприятия "Генеральная дирекция КГГА по обслуживанию иностранных представительств", если помещение было переведено в нежилой фонд для размещения международных неправительственных и иностранных организаций.

Необходимо обратить внимание на то, что иностранными юридическими лицами подаются учредительные документы, легализированные в установленном законом порядке. В дополнение к указанным выше документам физические и юридические лица подают: o правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на объект как жилой, зарегистрированный в БТИ (договор купли-продажи, мены, дарения, Свидетельство о праве собственности, выданное органами приватизации); o распоряжение КГГА о переводе объекта из жилого фонда в нежилой; o если проводились переоборудование, перепланировка или реконструкция объекта, в результате чего изменилась его площадь, необходимо подать распоряжения и разрешения на проведение таких действий; o технический паспорт на объект до перевода его из жилого фонда в нежилой.

Необходимо заметить, что все документы, на основании которых оформляется право собственности на объект, подаются в оригиналах либо нотариально заверенных копиях. Документы, на основании которых оформляется право собственности на объект, рассматриваются в течение 20 дней со дня подачи. Новое свидетельство о праве собственности на объект подлежит регистрации в БТИ.

Опубликовано 02.03.2009г.
©leschishin.org